融资融券杠杆交易 楼市热度正在向二线城市传导

曾经历深度调整的城市开始修复更能体现当前市场的"止跌"信号融资融券杠杆交易。

2025 年 2 月，整体市场延续止跌回稳行情，春节后多个城市周度成交陆续恢复到节前水平。

在这其中，南京出现低位修复趋势，CRIC 数据显示，2025 年 2 月南京商品住宅成交面积约 19.41 万平方米，同比增长 40.54%。

不仅仅是成交面积，据国家统计局最新发布的 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，南京新建商品住宅销售价格指数已经连续 3 个月环比上涨。

与其他热点恒热的城市不同，南京作为前期陷入市场深度调整的城市，如今展现出的修复趋势更值得关注，这意味着以南京为代表的前期经历市场深度调整的二线城市，未来或将开启一轮修复行情。

01南京市场进入修复期

2025 年至今，延续 1-2 月传统淡季行情，整体市场绝对量仍处低位，城市、区域、项目间分化持续，部分城市出现修复行情。

CRIC 数据显示，南京成交出现低位回升趋势，2025 年 2 月南京商品住宅成交面积约 19.41 万平方米，环比下跌 16.93，同比增长 40.54%。

从项目去化来看，2025 年 2 月南京共 4 个项目开盘或加推，共 198 套房源，去化率 24%。可以参考的数据是 2024 年全年南京整体去化率为 15%。

二手房方面 2 月挂牌量 14.06 万套，成交量 5094 套，延续低位修复态势，核心地段豪宅、学区房价格有望进一步回升，远郊刚需板块仍以去库存为主。

国家统计局最新发布的 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，1 月份南京新建商品住宅销售价格指数环比上涨 0.7%，领跑全国。

从趋势来看，南京新建商品住宅销售价格指数已经连续 3 个月环比上涨，连续 6 个月同比指数跌幅收窄。

可以看到，虽然从绝对值来看南京成交面积和价格仍在低位，但从趋势来看，目前南京量价都已连续多月出现修复趋势。

02曾从热点城市中"掉队"

受人口增速变缓、宏观经济环境等多重因素的影响，自 2022 年起，全国绝大多数城市楼市出现了回调。作为重点城市的南京，量价回调程度均较突出，明显从热点城市中"掉队"。

CRIC 监测数据显示，2023 年，南京商品住宅成交面积 617.79 万平方米，同比下降 20.58%，成交规模明显缩量，2024 年前 9 月，南京商品住宅销售面积 273.34 万平方米，同比 2023 年同期降幅高达 42.48%，成交规模大幅收缩。

从部分热点二线城市成交对比来看，南京 2023 年至 2024 年前 9 月整体跌幅明显超过其他城市。

2024 年 9 月 26 日中央政治局会议首提"止跌回稳"后，在一系列政策推动下，2024 年四季度整体市场走出一条上升曲线。

从 2024 年部分热点城市第四季度成交来看，南京、杭州、成都成交环比涨幅分别为 29%、28%、27%。南京虽然 2024 年第四季度环比涨幅较高，出现明显翘尾，但同比仍下跌 32%，整体处低位修复态势。

究其原因，一方面是受到整体市场下行压力影响，另外一方面，二手房市场持续以价换量抢占新房市场份额，2024 年南京二手房成交均价 23632 元 / 平方米，同比下降 16.1%，成交量达 97702 套，同比上涨 8.4%，为新房的 2.8 倍。

可以看到，2023 年至今，南京市场经历了深度调整，回调幅度明显大于其他热点二线城市，" 926 政策"后南京市场开始逐步筑底，如今已进入修复期。我们认为，这一点对当前市场意义更大。与热点恒热的城市持续热销相比，曾经历深度调整的城市开始修复更能体现当前市场的"止跌"信号。

033 月成交量有望稳步回升

进入 3 月，恰逢"金三银四"成交旺季，房企推盘积极性稳步上升。据 CRIC 调研，3 月 28 个重点城市预计新增商品住宅供应面积 721 万平方米，环比倍增 166%，同比下降 36%，一季度累计同比下降 28%。从绝对量来看，受土地成交约束，房企推盘量已大不如前，不过单月规模还是略好于去年 10 月水平，达到了 2025 年年内高点。

分能级来看，一线推盘积极性依旧较高，二线供应环比增幅不及一线显著，三四线 3 月供应迎来了集中爆发期。

据 CRIC 调研，3 月南京预计商品住宅供应 18 万平方米，环比增长 194%，同比下跌 9%，2025 年一季度预计累计供应 33 万平方米。供应结构中刚需和改善各占 39%，主城区、近郊占比达 60% 和 40%。

结合成交特征来看，南京 3 月预期成交有望稳中有增。

从整体市场来看，3 月供应大幅回升，虽与去年同期仍有差距，但已经达到年内高点，房企也加强了主城区改善供应比例，预判 3 月新房成交有逐步修复趋势，环比持增，部分城市或将出现局部"小阳春"。

除热点恒热城市热度延续之外，以南京为代表，以及天津、武汉等基本面不错的核心二线城市，在经历了前期深度调整后，预期迎来一波复苏行情，成交量有望稳步回升。

04 结语

自 2024 年第四季度"止跌回稳"以来，除部分热点城市之外，多数城市延续筑底修复行情。进入 2025 年，受 1-2 月淡季影响，整体市场供求延续低位，市场仍在缓慢复苏之中。

南京的止跌修复是一个较为积极的信号。与热点恒热的城市持续热销相比，曾经历深度调整的城市开始修复更能体现当前市场的"止跌"信号。

南京的城市基本面一直较好，拥有一定的人口和产业基础，2024 年南京 GDP 超 1.85 万亿，排江苏省 13 市第二。未来需平衡好整体市场供求关系，保持如今的修复态势，争取将库存回归到合理的范围之内。只有这样方能由点及面，促进整体市场止跌回稳。

本文来自微信公众号"丁祖昱评楼市"，作者：编辑部融资融券杠杆交易，36 氪经授权发布。

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